Recurso para Nuevos Propietarios
Por qué los nuevos propietarios en California reciben una factura de impuestos suplementaria
Llega meses después del closing, es aparte de sus impuestos regulares de propiedad, y lo más probable es que su prestamista no la pague por usted. Aquí le explicamos qué es y cómo manejarla.
La mayoría de los compradores cierran el escrow, se mudan y empiezan a acomodarse en su casa. Luego, de tres a nueve meses después, llega una factura del condado que nadie mencionó. No se parece a la factura regular de impuestos de propiedad. La cantidad parece salir de la nada.
Hay una fecha de vencimiento. Y nadie del prestamista, de la compañía de título ni de la oficina del agente anterior levanta el teléfono para explicarla.
Esa factura es su evaluación de impuestos suplementaria de propiedad. Es una cosa de California. Toma a la gente desprevenida porque la mayoría de los agentes no la explican en el closing, o la mencionan tan rápido que no se les queda. Esta página existe para que usted sepa exactamente qué viene, por qué existe y qué hacer cuando llegue.
Qué provoca la factura suplementaria
La ley de California exige que el asesor del condado vuelva a evaluar la propiedad cada vez que cambia el dueño. Su casa puede haber sido evaluada en un valor para el dueño anterior, pero en el momento en que usted cerró el escrow, el condado volvió a calcular el valor evaluado con base en el precio que usted pagó. La diferencia entre el valor evaluado anterior y el nuevo es la base de su factura de impuestos suplementaria.
Si usted pagó más que el valor evaluado anterior (que es casi siempre el caso), debe impuestos adicionales sobre ese aumento. Si pagó menos, puede que en realidad reciba un reembolso. De cualquier forma, el condado le envía una factura separada fuera del ciclo regular de impuestos.
Cómo se calcula la cantidad
El condado toma la diferencia entre el valor evaluado anterior y el precio que usted pagó, aplica la tasa de impuestos local (aproximadamente 1% bajo la Proposición 13, más cualquier bono o contribución especial aprobada por los votantes de su área), y luego prorratea esa cantidad según cuántos meses quedan del año fiscal actual.
El año fiscal de California va del 1 de julio al 30 de junio. Así que si usted cerró en octubre, la evaluación suplementaria cubre de noviembre a junio. Ocho meses. Si cerró en marzo, la evaluación cubre de abril a junio. Tres meses.
Mientras menos tiempo quede del año fiscal cuando usted cierra, más pequeña será la primera factura suplementaria. Pero la reevaluación completa igual entra en efecto para todos los años fiscales futuros.
Es probable que reciba dos facturas suplementarias, no una. La primera cubre los meses que quedan del año fiscal actual. La segunda cubre todo el año fiscal siguiente (de julio a junio), porque el registro del asesor para ese año ya estaba fijado en el valor anterior antes de que se cerrara su compra. Cada factura tiene su propia fecha de vencimiento y se debe pagar por separado.
Cuándo llega la factura
Espérela de tres a nueve meses después del closing. A veces más rápido, a veces más lento. En el Condado de Los Ángeles, puede tomar seis meses o más para que la oficina del asesor procese el cambio de dueño y genere la evaluación suplementaria. No hay forma de apurarlo. Llega cuando llega.
La factura se envía a la dirección de la propiedad que el condado tiene en sus registros. Si usted compró una propiedad de inversión o se mudó después del closing, asegúrese de que su dirección de correo esté al día con el asesor del condado. Una factura que usted nunca abre sigue siendo una factura que debe.
Lo más probable es que su prestamista no la pague
Esta es la parte que toma a la gente desprevenida. Su factura anual regular de impuestos de propiedad por lo general se paga a través de su cuenta de escrow hipotecaria. Su prestamista recolecta una parte cada mes y le paga al condado en su nombre dos veces al año.
Las facturas de impuestos suplementarias son diferentes. La mayoría de los prestamistas no guardan dinero en escrow para ellas. La factura le llega directamente a usted, y usted es responsable de pagarla antes de la fecha de vencimiento impresa en la factura.
Algunos prestamistas pagan una factura suplementaria si usted los contacta y se los pide, pero no dé por hecho que va a pasar de forma automática. Consulte con su prestamista. Si no la manejan, páguela usted mismo y guarde el recibo.
Si usted no cumple con la fecha de vencimiento de una factura de impuestos suplementaria, el condado agrega una penalidad del 10%. No hay periodo de gracia más allá de lo que está impreso en la factura. Ponga un recordatorio.
Cómo pagarla
En el Condado de Los Ángeles, usted puede pagar su factura de impuestos suplementaria en línea en el sitio del Tesorero y Recaudador de Impuestos (ttc.lacounty.gov). También puede pagar por correo o en persona. La factura misma incluye las instrucciones de pago y el número de parcela que va a necesitar.
Si usted está en otro condado dentro de nuestra área de servicio, el proceso es prácticamente el mismo. Busque el sitio del recaudador de impuestos de su condado o llame al número que aparece en la factura. Guarde una copia de la confirmación o el recibo para sus registros.
¿Puede apelar una evaluación suplementaria?
Sí. Si usted cree que el nuevo valor evaluado es demasiado alto, tiene el derecho de presentar una apelación. El plazo para presentarla varía según el condado, y la ventana por lo general es más corta que el periodo de apelación de su evaluación anual regular. Consulte con la oficina del asesor de su condado para confirmar el plazo exacto que aplica a su factura. Si algo se ve mal, actúe pronto.
Una apelación tiene sentido si el valor evaluado está claramente por encima del precio que usted realmente pagó, o si hubo circunstancias fuera de lo común que afectaron la venta. Hable con su profesional de impuestos antes de presentarla. Nosotros podemos orientarlo en la dirección correcta, pero esta es una decisión que debe involucrar a alguien que se especialice en impuestos de propiedad.
Por qué explicamos esto antes del closing, no después
En The JJFerrer Group, guiamos a nuestros compradores por el tema de los impuestos suplementarios durante la transacción, antes de que cierre el escrow. Queremos que usted sepa qué viene para que pueda presupuestarlo.
Como ejemplo aproximado, la compra de una casa en el rango de $600,000 podría generar una factura suplementaria de entre $3,000 y $6,000. Su factura real va a variar según el valor evaluado anterior, el precio que usted pagó, las tasas de impuestos locales y en qué momento del año fiscal cierra. El punto no es la cantidad exacta. El punto es que esta factura existe, puede ser importante, y usted debe planear para ella antes de cerrar.
Preferimos que esté preparado a que lo tomen por sorpresa. Ese es el trabajo.
Si usted tiene preguntas sobre una factura suplementaria que ya recibió, o si está comprando una casa y quiere entender qué esperar, comuníquese con nosotros. Con gusto lo guiamos por el proceso.
Esta página es solo para información general. No es asesoría de impuestos. Cada propiedad y cada transacción es diferente. Para preguntas sobre su situación de impuestos específica, consulte a un profesional de impuestos con licencia o comuníquese directamente con la oficina del asesor de su condado.
Preguntas Frecuentes
Facturas de impuestos suplementarias, respondidas
¿Qué es una factura de impuestos suplementaria en California?
Una factura de impuestos suplementaria es una factura separada, de una sola vez, aparte de sus impuestos anuales regulares. La ley de California exige que una propiedad se vuelva a evaluar cuando cambia el dueño, y la factura suplementaria cubre la diferencia entre el valor evaluado anterior y su nuevo valor evaluado, prorrateada por los meses que quedan del año fiscal.
¿Por qué recibí una factura de impuestos suplementaria después de comprar mi casa?
La recibió porque California vuelve a evaluar una propiedad cuando cambia el dueño. La factura cubre la diferencia entre el valor evaluado del dueño anterior y el precio que usted pagó, prorrateada por los meses que quedan del año fiscal actual.
¿Cuándo voy a recibir mi factura de impuestos suplementaria después de comprar una casa?
Las facturas de impuestos suplementarias por lo general llegan de tres a nueve meses después del closing. Si usted cierra entre enero y mayo, puede recibir dos facturas suplementarias, porque la reevaluación abarca dos años fiscales.
¿De cuánto es una factura de impuestos suplementaria en California?
Se basa en la diferencia entre el valor evaluado anterior y el precio que usted pagó, gravada a aproximadamente 1 por ciento bajo la Proposición 13 más las contribuciones locales aprobadas por los votantes, y luego prorrateada por lo que queda del año fiscal. Como ejemplo aproximado, una compra de $600,000 puede generar una factura entre $3,000 y $6,000, aunque su cantidad exacta varía según la propiedad y la fecha del closing.
¿Mi compañía hipotecaria paga mi factura de impuestos suplementaria?
Casi siempre no. La mayoría de los prestamistas no guardan dinero en escrow para las facturas suplementarias. La factura le llega directamente a usted, y usted es responsable de pagarla antes de la fecha de vencimiento. Algunos prestamistas la pagan si usted la pide, pero no dé por hecho que pasa de forma automática.
¿Puedo apelar una evaluación de impuestos suplementaria en California?
Sí, si usted cree que el nuevo valor evaluado es demasiado alto. En el Condado de Los Ángeles el plazo es de 60 días a partir de la fecha en que se envía por correo el aviso o la factura suplementaria, y hay una cuota de $46 para presentarla. Otros condados fijan sus propios plazos, así que confirme con el asesor de su condado y hable con un profesional de impuestos antes de presentarla.
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