Recurso para Nuevos Propietarios
Empiece un registro de mejoras la semana que se muda
Cada dólar que usted pone en la casa puede bajar su impuesto cuando la venda algún día. El detalle es que tiene que guardar los documentos. Aquí le decimos cómo, y por qué importa más de lo que la mayoría de los dueños se imagina.
El día que compra es el día para empezar un hábito que le paga años después. Lleve un registro sencillo del dinero que pone en mejorar la casa. Suena a papeleo que nunca va a necesitar. En este mercado, puede valer miles cuando venda.
Aquí está la idea en palabras claras, y un sistema que de verdad puede mantener.
Qué significa la base de costo
Su base de costo es, en esencia, lo que le costó la casa. Empieza con su precio de compra más ciertos costos de compra. Con los años, cuando usted hace una mejora de capital, suma ese costo a su base, y eso le da su base ajustada.
Por qué le importa: cuando vende, su ganancia gravable es más o menos el precio de venta menos su base ajustada. Mientras más alta su base, más pequeña la ganancia que el gobierno puede gravar. Cada mejora documentada sube su base y, en silencio, encoge esa cuenta de impuestos futura.
La base de costo aplica a cualquier propiedad que usted tenga, así que el registro vale la pena de cualquier forma. La diferencia es el beneficio al vender. En su casa principal usted también recibe la exclusión de más abajo, que protege una buena parte de la ganancia. En una propiedad de renta o de inversión no hay exclusión de residencia personal y entra en juego la depreciación, así que una base documentada importa todavía más. Esta página está escrita para su casa principal, pero el hábito sirve para ambas.
¿Mejora o reparación? La línea que lo decide
Las reglas de impuestos tratan estas dos cosas de forma muy distinta, y solo una de ellas ayuda a su base.
Mejoras de capital (sí cuentan)
Trabajo que agrega valor, extiende la vida de la casa, o la adapta a un uso nuevo. Un techo nuevo, una ampliación de cuarto, una remodelación de cocina o baño, aire y calefacción nuevos, una piscina, ventanas nuevas en toda la casa, electricidad o plomería mejoradas.
Reparaciones y mantenimiento (no cuentan)
Trabajo que solo mantiene la casa en su condición actual. Arreglar una fuga, volver a pintar un cuarto, parchar una pared, cambiar un vidrio roto. El mantenimiento rutinario por sí solo no sube su base.
Una excepción útil: una reparación puede contar si es parte de una remodelación más grande. Cambiar un solo vidrio quebrado es una reparación. Cambiar cada ventana de la casa como un solo proyecto es una mejora. Cuando tenga dudas, guarde el documento y deje que su profesional de impuestos lo resuelva al vender.
Chequeo rápido: ¿se suma a la base?
Toque cada uno para ver cómo suele quedar. Cuando tenga dudas, guarde el recibo de todos modos.
Techo nuevo
Por lo general cuenta. Cambiar todo el techo agrega valor y extiende la vida de la casa, así que normalmente se suma a su base.
Volver a pintar una recámara
Por lo general no. La pintura por sí sola es mantenimiento rutinario. Si es parte de una remodelación más grande de ese espacio, puede contar junto con el proyecto.
Remodelación de cocina o baño
Por lo general cuenta. Una remodelación que mejora o reconfigura el espacio agrega valor y se suma a la base. Guarde la factura completa.
Arreglar una llave que gotea
Por lo general no. Una reparación aislada que mantiene las cosas funcionando es mantenimiento. Incluida en una mejora completa de plomería, puede contar.
Aire y calefacción nuevos, solar, o una ampliación de cuarto
Por lo general cuenta. Los sistemas nuevos y las ampliaciones son mejoras de capital clásicas. Guarde contratos, permisos, y fotos.
La exclusión federal por venta de casa puede proteger hasta 250,000 dólares de ganancia si usted declara solo, o 500,000 dólares si está casado y declara en conjunto, cuando cumple con las pruebas de propiedad y de uso. En Los Ángeles, el Inland Empire y el Condado de Orange, las casas se han apreciado lo suficiente como para que los dueños de muchos años pasen esos límites. Una base bien documentada es lo que mantiene más de su ganancia fuera de la columna gravable.
El sistema: un registro y una carpeta
Usted no necesita programas. Necesita dos cosas que de verdad va a mantener.
Primero, un registro corrido. Una nota en su teléfono, una hoja de cálculo, lo que sea que vaya a mantener abierto. Para cada proyecto, anote la fecha, qué fue, y cuánto costó. Eso es todo.
Segundo, una carpeta para las pruebas. Guarde los recibos y facturas, el acuerdo con el contratista, cualquier permiso que se haya sacado, y un par de fotos de antes y después. Digital está bien, y tener un respaldo es lo inteligente. Las fotos importan más de lo que la gente cree, porque muestran que el trabajo fue real y cuándo pasó.
Guarde esta carpeta junto a sus documentos de cierre, sobre todo su estado de liquidación. Ese estado establece su base inicial, y su registro de mejoras se construye encima de él. Juntos son lo que su profesional de impuestos usa para calcular su ganancia.
Conserve estos documentos por todo el tiempo que sea dueño de la casa, y por unos años después de vender, por si alguna vez revisan una declaración. La mejora que hizo en el año dos solo ayuda si todavía la puede comprobar en el año quince.
Lo podemos preparar cuando venda
Cuando llegue el día de vender, tráiganos el registro. Lo repasamos con usted y nos aseguramos de que sus mejoras queden capturadas antes de poner precio y promover la casa, y coordinamos con su profesional de impuestos lo de la base.
La mayoría de los dueños pierden este dinero simplemente porque nadie les dijo que guardaran el papel. Ahora alguien sí lo hizo.
Esta página es solo para información general. No es asesoría de impuestos. Las reglas sobre la base, las mejoras, y la exclusión por venta de casa tienen condiciones y límites. Consulte a un profesional de impuestos con licencia sobre su situación específica, y vea la Publicación 523 del IRS para los detalles actuales.
Preguntas Comunes
La base de costo, respondida
¿Qué es la base de costo de una casa?
Por lo general es lo que usted pagó por la casa más ciertos costos de compra. Sume el costo de las mejoras de capital a lo largo de los años y obtiene su base ajustada. Cuando vende, su ganancia gravable es más o menos el precio de venta menos esa base ajustada, así que una base más alta significa una ganancia potencial más baja.
¿Qué cuenta como mejora de capital frente a una reparación?
Una mejora agrega valor, extiende la vida de la casa, o la adapta a un uso nuevo, como un techo nuevo, una ampliación, o una remodelación. Las reparaciones y el mantenimiento rutinario que mantienen la casa en condiciones de funcionamiento, como arreglar una fuga o volver a pintar, no se agregan a la base. Las reparaciones hechas como parte de una remodelación más grande sí pueden contar.
¿Por qué importa la base de costo si existe una exclusión de ganancias de capital?
La exclusión puede eximir hasta 250,000 dólares de ganancia para quien declara solo y 500,000 dólares para una pareja casada que declara en conjunto, si califica. En mercados fuertes, las ganancias pueden pasar esos límites, sobre todo para dueños de muchos años. Una base documentada baja la ganancia que cuenta, lo que lo mantiene por debajo del límite o reduce lo que se grava por encima de él.
¿Qué documentos debo guardar de las mejoras a la casa?
Guarde recibos y facturas, contratos, permisos, y fotos de antes y después de cada mejora de capital, con la fecha y el monto. Guárdelos en un lugar donde todavía los tenga dentro de muchos años. Un registro sencillo más una carpeta de recibos es suficiente.
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Cuando esté listo para vender algún día, tráiganos el registro de lo que puso en la casa. Nos aseguramos de que juegue a su favor e incluimos a su profesional de impuestos.
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